【揭秘房企天量融资:道高一尺魔高一丈(转载)】(转载)

  (本文作者为刘向红,原文发表于上海证券报 原文标题:《房企天量融资藏暗流》)
  “最近一年房企的发债金额已超过之前10年的总额。尤其是公司债,2013年才5亿元,2015年已飙升到4000多亿元,今年前9个月又到了7000多亿元!”一位地产界人士谈及今年楼市及土地市场火爆、天量融资时如此感慨。

  道高一尺,魔高一丈。上证报采访获悉,地方性的限制措施其实很难阻挡信托等资金,一些企业以“明股暗债”模式即可轻松绕道流向土地市场。由于一些资金经过腾挪绕道之后,横跨多个监管部门,从而形成了监管空隙,因此需多部门“协同作战”才能降龙伏魔。

  在目前所有的房企融资方式中,门槛较低的公司债是大小房企最青睐的。

  “2015年前发公司债需要看中央对房地产的调控政策,因此发债规模不大。”有知情人如此表示。

  某上市房企董秘告诉上证报记者:不限制募集资金用途是房企最看重的!虽然募集说明书上写的用途大多是用于偿还借款、调整债务结构和补充流动资金,但资金到账后,内部调整一下,就可以挪用去买地。

  “可以说,房企发债大行其道,与今年地王频出不无关系。”一位地产界人士如此表示。

  值得进一步追问的是,如此庞大的公司债认购规模,其背后的“金主”是谁???

  上证报梳理发现,(房地产)公司债的购买者中,有相当部分是银行理财产品及保险资金。从整个银行理财资金的投向行业来看,房地产配置比例在逐步上升,尤其是去年以来爆发的公司债,使得理财资金大量投资了房企发行的债券,导致房地产行业配比大幅提升。

  与公司债的7000亿元规模相比,房企定增融资则稍显逊色。但是此类融资在最近两年扩容幅度也是相当惊人。

  在热点城市频繁高价拿地的泰禾集团,继去年定增融资39.28亿元之后,今年再度发布定增预案,计划募资70亿元,投入4个地产项目。阳光城则连续三年实施定增,2014年募资25.3亿元,2015年募资44.5亿元,今年9月拟定增募资约70亿元,投向7个地产项目。

  “信托产品通过参与房企定增方式曲线给房企输血,很值得警惕。目前证监会已经不允许房企定增募资投入土地市场。”有市场人士如此表示:“这股暗流算是比较好堵住的。”

  更加值得关注的是,亿万级别的银行理财产品也通过各种渠道流入房地产领域。

  尽管受政策限制,银行理财资金不能直接投资于房地产项目,但在“高收益”、“相对稳定”等利益诱惑下,银行理财资金还是通过信托、资管计划等方式绕道进入房地产开发环节。

  通过信托发放贷款则是另一种方式。据中信建设证券分析师陈慎介绍,一般流程是理财资金认购信托产品,后通过信托产品设立的SPV给项目公司发放信托贷款或委托贷款,到期后由开发商或关联方偿还本金及利息,实现退出,一般在项目还未取得“四证之前”就发放,即所谓夹层贷款。

  和以往融资方式不同,这一轮房企融资的花样特别繁多,有的是以金融产品“创新”的面孔出现。

  拍地成功后,房企业偿付委托贷款本息,并受让对应基金的股权。而一旦房企发生违约,基金有权进行处置。

  “这本质上就是明股实债模式。他巧妙地规避了诸如上海出台的禁止信托资金进入土地市场的规定。”有信托界人士如此表示,据悉在房地产界,如法炮制者众多。

  风险几何

  2016年上半年,沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元,同比增幅达24%,其中,万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和泛海控股的负债均超过1000亿元,在剔除预收款项后,分别为2958亿元、4027.68亿元、1592.86亿元、950.13亿元、985.39亿元、937.79亿元和1099.72亿元。

  业内人士表示,房企高比例举债的目的一是拿地,二是偿还旧债,由于房地产开发有3年左右的周期,一旦房产销售不理想就会导致回款困难,酿发偿付危机。

  如果融资收紧,融资成本就会增加,房企回款压力将加大,一旦无法按时偿还债务,就会引发信用违约事件,而随之面临评级基构下调评级,房企可能进入借钱愈加困难的恶性循环,不排除资金链条断裂引爆风险。

  接近上交所的人士表示,随着近期房地产调控政策密集出台,交易所对房企发行公司债的风控亦在加强,好企业好项目依然会快审,但是质地较差者就会被要求加强信息披露,甚至要求缩减发债规模。

  政策趋严

  多位业内人士告诉记者,随着一些城市楼市调控政策越来越严,有关部门对房企的融资正在慢慢收紧。以往作为房企定增标配选项的“偿还银行贷款”、“补充流动资金”,最近几个月频频遭到证监会详细追问,世茂股份等公司直接被否,更多的则取消了“偿还银行贷款”、“补充流动资金”。

  在中粮地产之前,泰禾集团、中洲控股和新城控股等公司已经因类似原因调整定增方案,将募资规模下调。多家房企向记者表示,调整定增方案是受到了房企再融资收紧的影响,而募集资金只能用于房地产建设,不能用于拿地和偿还银行贷款。

  华发股份8月23日公告,非公开发行的公司债券本金总额从原来的不超过50亿元(含50亿元)调减至不超过20亿元(含20亿元)。业内人士认为,华发股份下调发债规模,是在监管政策趋紧的情况下不得已的选择。

  “交易所调整房企公司债审核标准,基本上是开始限制房地产融资的一个信号。”业内人士认为,公司债一旦收紧,将会加剧房企资金压力,一些小型房企可能会破产。

  “尽管有些大胆的资金通过明股实债模式规避上述做法,但这至少可看出政府部门已经意识到这类资金流入土地市场的危险性并加以警惕。”有市场人士如此表示,他认为,若要有效控制前文所述五类资金流入土地市场,还需多个监管部门联手行动,协同作战才能降龙伏魔。

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