目前为止,比较客观的新闻报道(转载)

新闻老喜欢用耸人听闻的语言,什么泣血了,什么抛售了,什么狙击了,要么就是一味替发展商说话,一味说楼市依然坚挺,感觉新闻工作者很缺乏职业道德
  广州楼市现状:买楼与卖楼谁更难(图)
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   2005-06-03 10:16 南方都市报
    
  
  买房吗?不买吗?买吗?不买吗……买房问题让市民头脑欲裂。
    封面话题
     买楼难篇VS卖房难篇
    买楼难呐!
    原本一路高升的楼价,现在徘徊不前了,有人认为这是“房产新政”开始显威了。
    短短2个月的时间内,政府对房地产管制之力度,可谓前所未有。有人甚至联想起当年岳飞出兵谋求收复中原之际,被皇帝急发十二道金牌招回京师的历史情景。 现在,楼价遭遇“急刹车”也引发了“多米诺骨牌”效应:开发商和购房者甲乙双方打算停下行色匆匆的脚步,尝试着也做一回“子在川上曰”的思想者,静下心来好好地思考一番下一步该怎么走――楼价是涨是降?房子是买还是等一等再说呢?
    
  
  排长队购房的情形可能在广州一去不复返了。
     谁能告诉我房价还会涨吗?
    难题一 
    观望,还是入市?
     楼价原本是众口一词都说要升的,一种“众人拾柴火焰高”的情况!但现在却因政府新政一声棒喝,楼价被悬在空中,谁也不知道房价将来到底会怎样。
     房价就是供需双方在经济学上的一种博弈,市场价格的杠杆作用取决于供需双方之间的关系。如果是供不应求,那么市场就会通过价格上升调节来促使市场上的购买力下降;供大于求则通过降价减少供应来趋向又一轮的供需平衡。但现在的问题是:广州目前的楼市究竟是供大于求,还是供不应求呢?这个问题也许谁也说不清,有人说截至2004年底广州商品房空置面积为605万平方米,市场明显供大于求,但又有人说空置的基本上是多年卖不出去的房子(如裙楼商铺等),属于无效供给,而新建住宅则一直供不应求,所以楼价出现上升;也有人说广州的房子一直处于供略大于求的水平,所以连续七年楼价看跌;但马上又有开发商出来说话:今年土地供应不足,住宅当然会供不应求,楼价还要继续上涨……可谓众说纷纭,老百姓都不知道该听谁的了? 都说“乱世出英雄”,但咱老百姓的真实想法是“宁做太平犬,不做乱世人”!咱现在倒是希望能出来一个先知,好问我们现在是观望呢,还是赶紧入市好?
     难题二 专家的话还能信吗?
     从新闻媒体上,咱老百姓除了看到最多的是开发商的观点外,还有政府和业内专家学者的言论。开发商作为市场的卖方,“黄婆卖瓜”式的发言在所难免,但作为冷眼旁观的中立群体,专家学者的话是否可信呢?
     按理说,专家不是开发商的职员,不拿企业的工资,他们代表着一种社会良心,其立场应该是中立的,其态度应该是科学的,说话也应是不偏不倚的。但现在问题是,时下很多研讨会或明或暗都是开发商组织或赞助的,人家开发商邀请你来当嘉宾发言,你总不能不给一点面子、不给人家说点好话吧?当然你也可以唱反调作冷思考,但人家开发商知道你是这样的人,下次就不请你了。让人感到糟糕的是,专家教授多是来自“象牙塔”、“书斋”里的理论研究人士,大量信息连开发商、代理行和市调公司等这些第一线的实战操作者都掌握不了,政府部门在管理方面又存在时间滞后的薄弱环节,因此,在业内对开发商自报销量“注水”问题的一片质疑声里,专家学者在信息不对称的现状中,又如何能做到拨云见日,作出符合客观事实的科学预测和判断呢?倒是跟着开发商“人云亦云”,制造一片或真或假的市场繁荣,岂不也好博得个皆大欢喜吗?
     由此看来,专家学者的话也不是全部可信的,特别是在市场经济大潮冲击下的今天,敢说真话的专家学者更是越来越少了。
    难题三 房价到底涨不涨?
    房地产“新政”公布后,有发展商向政府建议说,广州楼市市场化程度高,买家比较理性,因此政府在制定实施细则时要考虑地区的差异性,不能搞“一刀切”。
    听这些开发商的意思,是指像上海、北京等楼价被炒高了的城市,就应该通过“新政”实施使它们的楼价降下来,而咱们广州这个炒楼者不多,市民理性置业居多的城市,房价并没有被炒至虚高,因此还是“稳定压倒一切”吧!
     但现在的问题是,广州的房价究竟涨得算不算高呢?接下来是还会继续升上去,还是让它降下来呢?
     要回答这个问题,有必要先分析一下近年来广州的房价走势是怎样的。
     据了解,2003年广州大道南的几个楼盘,当时售价基本在3800-4000元/平方米,但不足两年时间里其楼价已涨至5500-6000元/平方米了,涨幅高达1500-2000元/平方米;再看看滨江东的临江豪宅,1999年中海锦苑的售价在8000-10000元/平方米,去年汇美景台和金海湾的楼价则在13000-20000元/平方米的高位了……据房管局公布的数据显示,2004年广州楼价总体上涨了18%,即单价5000元的楼价就上涨1000元/平方米。而今年在“新政”公布之前,还有开发商声称今年楼价预计还会有5%-15%的上升幅度。
     据说,房地产开发商对售楼提价的解释是石油、钢筋、水泥、铝材等原材料的物价上涨了,增加了房地产开发的成本,因此房价只得随之上升,甚至连宏观调控也成为开发商提高房价的理由。
     但现在的情况怎样了呢?据新华社主办的《了望》杂志最新一期报道,受调控政策和投资过剩造成产能急速扩张的双重打击,一些本来过热的行业如电解铝、水泥等,近来的盈利情况都由大赚变成大亏。去年第一季度,中国的水泥业实现利润31亿人民币,今年一季度转为亏损3亿5000万人民币。近80%电解铝企业今年头3个月出现亏损。钢铁业目前情况也不容乐观。
    既然水泥、铝材、钢铁等建材已经由大赚变成大亏或情况不容乐观,那么伴随着石油、水泥等这些物价的下降,开发商提升楼价也就开始失去了充分的依据,现在又是在房产“新政”的调控之下,这回楼价总该降下来了吧?
     另一种观点认为,这两年广州楼价上涨得太快了,已经失去了原有的理性,现在被房产“新政”牵住牛鼻子之后,是到了该降下来的时候了……
     难题四 
    不炒股不炒楼,咱炒什么?
     把钱存在银行收取利息已经不是一种“名赚实亏”的投资,但现在的问题是,原本手头上有了闲钱想投资的市民,过去可以通过炒股来赚钱,但现在炒股已经不容易赚钱了,弄不好还要亏本。于是,从“股海”中抽身上岸的投资者,又把眼光转向炒楼,但现在政府为了稳定房地产的价格,出台了一系列政策打击炒楼。看来炒楼也行不通了。
    于是投资者禁不住要问:不炒股又不能炒楼,那明天还能炒什么呢?看来,目前国内的投资渠道太窄,市场又尚未成熟和规范,老百姓手中有了钱还真不知往哪里去投资,这种无奈又说明了什么呢?
     卖楼也难! 
    最近出台的一系列房产新政,正在改变原有的楼市“生态”,开发商也是进退两难,卖楼难,不卖也难!开发商从没有过如此坐困愁城、找不到出路的焦虑和彷徨感,也许现在他们就是“热锅上的蚂蚁”吧?
     今后的路该怎么走?也许谁都难以说得清楚,但至少目前还能说得清楚!也许“今后的路还长,工作更伟大,更艰苦,但我们必须保持艰苦奋斗的作风,戒骄戒躁,排除万难……”
     卖楼的日子不好过
     遭遇国家一系列的房产“新政”后,广州的开发商日子变得难过了。有开发商表示,购房者选择观望和等待楼价下降是卖楼难的直接原因。开发商的房子卖不出去,就要面对银行贷款到期还本付息、延期交楼等压力。据说现在就已经有银行派出职员到个别开发商那里“上班”催债了……
     从6月份起,因“营业税”等新政策对一手和二手楼市场的影响,业界人士预计卖楼就更难了,甚至有二手代理行会因此“收缩战线”、“减员减薪”以求苦度难关。
     难题一得过买家观望关
     今年3月16日,在继去年10月29日上调人民币贷款利率后不足半年,央行再次宣布上调个人房贷利率,将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率5.31%调整至6.12%,同时批准部分城市和地区提高首付比例,由20%提高到30%。而日前更有银行将购买第二套和第三套物业的首付款比例提高到四至五成。
    这一系列的“杀手锏”,不但改变了部分购房者的置业计划,而且无疑会使其处观望态度,推迟其“入市”时间,让开发商遭遇卖楼的“第一难”。
     难题二税制关不可小觑
     今年以来,一系列的税收新政策的出台,不但令炒家在“61”大限之前火急逃离,而且在“61”之后可能遭遇交易的“寒冬期”。据了解,由于广州从今年起就实行“购入物业未满1年出售需征收个人所得税”的政策,已为楼市炒家设置了第一道门槛;之后七部委联合《意见》规定今年6月1日起对购房不满两年转让的住房全额征收5.5%的营业税,并以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为标准。这一重税“杀手锏”不但会使炒家因担心“血本无归”而不敢炒楼,而且也殃及部分短期内想换房的置业者。而二手楼市的萎靡不振,必然也会殃及一手楼市的交易。开发商卖楼又逢第二道难关。
     难题三租赁关又得烦
     据说,不少炒楼者眼见重税之下手里的物业现在出手可能不赚反赔,干脆就当起了房东。但现在看来此路也不好走了。因为今年5月1日正式实施的《广州市房屋租赁管理规定》要求放租业主必须缴纳印花税、产权登记费和租赁成交后每月10%-14%的综合税;漏税者将处以最高3万元的罚款,如果因出租住房而引发治安、消防、计生等问题,还可能被处以最高50万元的罚款。
     由此看来,炒楼难,买楼收租也难!租赁关打击部分投资者的热情,导致住宅需求会出现进一步的减少,这也是开发商卖楼难的又一难关。
     难题四契税关是难关
     近来,广州市已传出以面积作为“普通住宅”与“非普通住宅”界定标准的消息。政府将对购买“豪宅”单位征收现行税率(1.5%)两倍的契税,即按3%征收交易契税。而番禺区从6月1日起就对单套建筑面积144平方米以上的住宅征收3%的交易契税。
     也就是说,今后买豪宅要多掏钱了,而多掏钱也意味着购房者要重新考虑自己的购房负担和承受能力,这多少也可能会导致开发商卖楼难。
      难题五住宅禁商又一关
     据说自2002年“住宅禁商”解封后,广州涌现了众多公寓式写字楼物业,这些物业属于住宅性质,却以写字楼的形象出现。但新规定从今年5月1日起又要禁止住宅商用了。这一政策预计对商务式、宜商宜住式公寓型住宅将会产生较大冲击。有人预计这些物业“禁商”后整体租金在短期内将会下降,而投资者的热情也会因此大大减退。这样一来,今后这类物业就不那么好卖了。
     难题六最后得过心理关 
    上述几个难关在这么短的时间内纷纷出现,正是导致开发商卖楼难的原因。但也有人认为目前最大的问题还是由此造成的心理关。因为在形势一片大好之下,突如其来的一招急似一招的新政策,先是把开发商给震懵了,接着便是一种无所适从的茫然和困惑。因为面对“风雨飘摇”的楼市,面对楼盘卖不出去银行可能上门催债,交楼时间可能因此延迟等多重压力,面对购房者选择观望不肯入市……如果是资金不足的开发商,此时是选择降价抛售,还是先扛着,等形势好转后再卖个好价钱?
     但现在的形势并不乐观。因为后面可能还会有新政策接二连三地出来,而这种越来越糟的心理预期与“惜售”心理的矛盾交织,才是当前不少开发商出现的一种焦虑心态。
    雄关漫道买楼路
     按照七部委的说法,一系列新政的实施,目的是为了稳定房价,打击炒楼,好为咱人民谋实惠的。咱老百姓的理解呀,这些政策就是为了让涨得过高的房价降下来,好让购房者少掏钱吧!
     现在仔细看看,却是发现越来越不对劲了!因为至今房价并不见得下降了多少,倒是咱老百姓无论是出售二手房还是买一手楼,现在一路都得过五关斩六将,总的算起来反而还要多掏不少钱呢。于是心里就不禁纳闷:这房子还敢不敢买呀?
     遥想关公当年为寻兄长刘备,一路过五关斩六将。今天风云际会,咱老百姓买楼正巧也要过关斩将也!你问要闯几道关?
    先说银行按揭关吧。今年3月16日,在继去年10月29日上调人民币货款利率后不足半年,央行再次宣布将个人住房信贷利率上调至6.12%,同时还提高首付款成数,甚至有银行要求对购第二套和第三套物业的首付款比例提高到4至5成。
     想想看,单是这一关,就让不少置业者在短期内遭遇了买楼难,而买房就要多付一笔利息,真是要从此路过,请留买路钱!
    对于想卖旧房换新房的置业者来说,税制关更是一道难跨的坎:先是有广州出台的“购入物业未满一年出售需征收个人所得税”,接着又有七部委的“6月1日起购房未满2年转让的住房要全额征收5.5%的营业税”,这意味着置业者卖掉旧房子要多掏钱,而换买新房也要多付一笔利息税。有此上下其手,两边都要交钱,你说难不难?
     接着又是租赁关。现在炒股不好赚钱了,有人想到炒楼。但炒楼也不行了,可眼见物价通胀得厉害,手中的钱总该拿出来投资保值吧,于是有人又想到买房收租,只是现在看来收租也要遭遇租赁关了。新规定要求放租业主必须缴纳每月租金10%-14%的综合税,漏税则要重罚。因此,想买楼放租的人也要考虑增加成本的问题了,多掏一笔钱后投资回报周期还在预期内吗?
     过了租赁关,还有契税关呢。据说政府要对“非普通住宅”征收3%的交易契税。这一“新规”如果从6月1日起实施,就意味着今后买所谓的“豪宅”也要多掏钱了。有关部门出台这一政策的初衷是限制豪宅的供应量,鼓励开发商建设中小户型住宅。但今后要买豪宅的市民,就要多掏钱了,除非你不买。再说,就是你对人家政策的“朝今夕改”颇为抱怨,又或者是对“规划比不上变化快”的现象提出批评,但有用吗?就像广州的“挖路”一样,批评归批评,可“你方挖罢我又来”的“开膛破肚”现象至今依然。说到“住宅禁商”这个问题上,也是禁了又解,解了又禁的。现在说是要全面禁商了。
     此政策一出,市场倒是更规范了。但想买或租住宅用来办公就不行了,还是多掏钱去买或租写字楼吧! 面对一系列的房产新政,购买者除了要额外多掏一笔钱外,“买楼难”的最大问题看来还在于“心理”这一关。因为从目前的形势来看,央行还会随时准备再加息,而国家有关部委也可能会再度出台新政策……这种强烈的心理预期让置业者不敢贸然决定现在就买楼,而是在下半年买房遭遇要多掏的同时,也希望房价能真正降下来,并且降幅还要大于多掏钱的成本部分,否则就得不偿失了。
    但真的能如自己所愿吗?单从目前的形势来看,也许谁也说不准,因此这种矛盾重重的观望心理是很痛苦的,但谁也没办法呀,呜呼!
    
  
  考量一座城市管理的现代化水准,不仅仅看鳞次栉比、瞩目万众的写字楼,好要看其廉租房、经济适用房的数量及使用成本。本报记者邹卫摄
     -疑惑
     1钱都被政府赚走了? 
    有人认为,从银行加息到政府出台加征一系列税费,也许政府的目的是为了打击炒楼,保持房价稳定,最终是为了保护老百姓的利益。但从目前的情况来看,房价能不能因此被控制住,置业者能否从楼价下降中获得实惠,暂时还不得而知。因为在有人预见下半年楼价会降的同时,也有人预言房价可能还会涨。
     届时,如果房价不能降下来,或者降幅还不如“新政”实施后多掏的利息、税费多,那么置业者购房岂不是得不偿失?
     甚至还有人看到近期中央、地方就遏制房价虚高所采取的一系列政策措施,“药”几乎都下在了购买者一方,已开始怀疑这样的“路子”是不是错了?因为既然房地产暴利早已是公开的秘密,那么政府为何不把“药”重点下在供应者一方呢?
     持这种观点的人认为,“卖方市场”必然导致垄断,集中的表现都是价格垄断,无论是独家经营所致,还是表面竞争激烈而背地里众开发商心照不宣地随意加价,甚至导致有形的“价格联盟”,面对房地产市场的一团乱麻,最需要建立一种“纲举目张”的思路;既然是“卖方市场”,导致不合理价格的主因毫无疑问也在卖方,故药首先应下在卖方身上。炒房者的暴利当然需要制止,但只能被看成是“目”而不是“纲”,何况打击炒楼还会伤及换房自住者。
    因此有人指出,治理卖方暴利以及种种垄断的行径,确是维护交易公平、社会公平的有效办法。政府只要是以公心,要想核实房地产商的真实利润水平,并作出一个被社会认可的利润率上限,何难之有?关键的障碍也许正像新华社文章指出的那样:由于多种利益的诱惑,地方政府非但不能真正站在大众利益立场和市场公平的立场去制约卖方,反而去默许、放纵房价,惟恐房价下跌。这是因为不少地方政府本身就处在“卖方”的阵营之中。
    从目前的情况来看,无论是房价下降,还是加收利息和税费,开发商和购房者双方明显都“亏”了,而受益最大的还是政府,因为加收的利息和税费都被政府拿走了。但愿这不是房产新政的最后结局,因为这并不是政府出台“新政”的初衷!
     2经济适用房该不该多建?
     房产“新政”明确各地要“加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度”。日前,省建设厅也就此召集多家开发商开会采集意见,据说开发商的看法是:在广州市区建设过多的经济适用房不太现实。
     据了解,广州市从2002年开始逐渐停止经济适用房新项目的建设,改为以住房货币补贴及廉租房建设的形式解决中低收入家庭的住房问题。据说政府停建经济适用房的原因是,经济适用房不太受市民欢迎,一批住宅至今尚未售出。
     那么,在开发商提出“不宜建过多经济适用房”的建议下,今后经济适用房还要不要建,建成后又能否卖出去呢?
     其实,在房价高企的今天,价格相对便宜的经济适用房绝对是会受到中低收入人群欢迎的,值得大力建设,这也是抑制房价上涨过快的一个有效方法。而过去经济适用房之所以建成后出现卖不出去的问题,主要是它的申请条件太苛刻了,既要具有广州户口,又要属于特困户和低收入家庭,这明显将大批工作时间不长的外来年轻白领人群拒于门外,而他们才真正是经济适用房的庞大群体。相反,广州本地户口的市民收入好的人士则不喜欢经济适用房,而是到市场上去买房子;低收入人士则也许要么还是住在原有的房子里,要么是买不起经济适用房,倒是那些数量庞大的外来年轻白领,他们想买经济适用房却不符合条件,于是无奈之下只好去买高价商品房。“本地人不肯买,外地人不准买”,这就是经济适用房遭遇的尴尬现状。由此可见,如果今后大批兴建经济适用房,并面向这类外来群体,从而有效分流市场上高价房的市场份额,相信市场上的高价商品房想不降价都难!
     -记者手记
     楼价并非博弈的结果
     我们知道价格波动除了与市场上产品供求有关外,还与市场买卖双方的心理博弈有关系,而这种心理又往往与市场导向和对市场的预期有关。这正是股市上之所以会屡屡出现有大庄家人为操纵炒作某个股票牟取暴利,就是利用普通股民在信息不对称的情况下容易产生的“羊群心理效应”,从而在盲目跟风中为大庄家所操纵。
     孙子兵法说:三十六计,攻心为上。开发商正是深谙和利用购房者的这种“羊群心理”,从而在销售过程中屡屡得手,至今屡试不爽。比如,开发商在一个新盘开售之前,总是一方面声称限量出售,一方面又给头几名买家一定优惠,目的无非是想制造一种“排队抢购”的场面,让买家产生“羊群心理效应”,然后再利用买家“买涨不买跌”的消费心理,一路调高楼价一路持续热销。其实,这种购房心理与市民平时买彩票的心理也是一样的,但结果往往是只有极少数人中奖,而大部分人都是“花钱做善事”罢了。
     上面说的是一个楼盘的例子,但也可以“从一滴水里见太阳”。至于整个楼市的楼价走势是涨是跌,同样也跟老百姓的购房心理有关。而这种心理在信息不对称的前提下,就特别容易受到市场导向的影响了。比如,如果有一批开发商联手喊涨,放言“房价铁定要涨10%”,后来再经过新闻媒体的宣传,再加上一批专家学者的人云亦云,一时楼市一片叫涨声,普通购房者在信息不对称的情况下只能被动应对,生怕买迟了还要多付钱,正是受到这种心理的影响,终于导致了“越涨价越好卖”的虚假繁荣现象的出现,其实普通购房者在这场博弈中却是一个真正的输家。
    与强势开发商进行市场博弈,作为弱势群体的置业者是否也可以成为赢家呢?从理论上看是完全可以的。比如,像北京等地发起个人集资买地建房,而不买开发商的住宅,这样开发商迫于贷款利息的压力,不用多久就只好降价抛售,咱老百姓届时就真能成为“捡个大便宜了”的赢家了。 
    但事实是咱老百姓往往不能笑到最后。原因很简单,购房者犹如“一盘散沙”,想团结起来非常难。不要说要几十万人放弃在两年内买房不容易,就是组织几百人一起集资买地建房也是一种近乎“乌托邦”的理想。
  

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