收房手续大有学问除了拿钥匙还要干些啥?

  来到年底,上海众多楼盘到了交付期。面对即将到手的新房,购房者一定满怀欣喜,然而,随之而来的是一系列交房、验房、缴费的手续,准业主们准备好了吗?
  第一步:签字前勿忘查证
  购房者在收到交房通知单后,首先要在规定的时间去物业交收房产,在交收时有不少文件需要签署,购房者千万别因一时内容过多而随意签字确认。
  首先要做的是,查看物业的“三书一证一表”,所谓“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。
  《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证。《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收的凭证。《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料,是国家强制要求的,开发商必须对楼盘负责的文件标记。
  这三份文件是楼盘通过验收、经过国家有关部门权威认可的标志,是开发商交楼的必要条件。
  而《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。
  《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标,如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。
  因此,购房者在收房前切记要求开发商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,你才能签署入住单,收房。
  要点:确认开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,是否与购房合同中约定的有出入。
  提示:“三书一证一表”不齐全,是时下不少楼盘的通常做法,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收,没有相应的证书。开发商在楼房未经验收时就发出收房通知单,如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件,根据契约自由、自治的原则,一旦签了字,就视为对楼宇质量的认可。日后容易产生法律纠纷。
  面对这种情况,购房人可选择不收楼,如果确实被要求收楼,也应在相关文件,如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
  第二步:验房时别只顾看墙壁
  不知道从什么时候开始,“看墙壁”成为房屋验收的首要问题。但事实上,验房远非只看表面那么简单。
  验房最好由专业人员陪同,同步做记录,并填写一式四份验房单,业主保留交房代表签字的一份验房单。
  验房专家指出,除了查看墙壁是否有裂纹、渗水,门、窗密封性,地面平整度,层高等表面问题外,水电、防水、管道等功能性部位的验收更为重要。例如验水电,首先是验一下房屋的水电是否已通。这对于交房后只打算简单装修不更换水电的购房者尤为重要。验电线,除了查看是否通电外,还要看电线是否符合国标质量,电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线截面面积不应低于2.5平方毫米,空调线应达到4平方毫米,否则使用空调时,电线容易过热变软。
  其次,厨卫防水也是验房非常重要的一部分,在房子交付时,一些开发商事先已经声明没有做防水,就需要在装修时做。而在交付时已经做了防水的,在装修前一定要检验,如果有问题还能在装修时做出补救措施,否则装修完才发现防水问题,工程就大了。验收防水的办法是,用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,然后在厕卫放水,浅浅约高2cm。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫。
  再次,就是检查排水/污管道。尤其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。观察水是不是顺利快速地排出。观察排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言,如果排污管没有蓄水防臭弯头,今后洗衣间和厕所的排水口可能会散发异味。
  业主验收完房屋后,便可与开发商或其指定的物业服务公司签约,依据自己验收的结果,将不同的房屋质量问题交由开发商或物业服务公司分别处理,以避免交房后出现问题互相推诿。开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后,并再次发出交房通知单。再次验房,确认没有问题后,签署房屋交接书,领取房屋钥匙,完成交付。
  要点:1.房屋的质量:要观察房屋外墙、地面有无异样,如裂缝、下沉、凸出或凹陷等情况。
  2.房屋的设备器具:这一部分的验收尤其重要,因为它将直接影响入住后的正常家庭生活,所以,对包括给排水、电、空调、通讯及其他电器在内的主要设施设备等都要试用,确定其是否正常运转。
  3.房屋的共用设备:包括电梯、消防设备、燃气系统、暖气、小区环境、停车位、保安系统等的测试。
  4.房屋的结构面积:确定是否与跟开发商事先签订的销售合同中的结构、面积相一致,并应特别弄清公用面积分摊情况、使用面积与建筑面积的差额。
  提示:先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序。但目前开发商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主收了房,发现货不对,申诉起来也软弱无力。这对买家来说是不公平的。为避免出现这种情况,可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
  第三步:缴费要有明白账
  在收房时,还需缴纳一定的费用方能完成交房手续,通常情况下包括契税、公共维修基金、物业费及产权代办费等杂费。
  首先,契税是其中最大部分,契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。上海购房契税缴纳规定为,个人购买住房属于契税征税对象,应按规定缴纳契税。本市契税税率为3%。购买90平方米以上的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,契税税率减按1.5%计算。购买90平方米及以下的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,契税税率减1%(家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的,应作为两个家庭购房。家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确认)。
  其次为公共维修基金,是依据有关法规筹集的用于新商品房(包括经济适用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。上海公共维修基金收取规定为,配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。
  其余的便是物业费及产权代办费等杂费。杂费通常包括,面积增加的补差款、管道天然气开户费、有线电视安装费、天然气安装费、电话、宽带初装费、安防系统费等。
  法律根据:《中华人民共和国契税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。
  《上海市人民政府批转市财政局关于本市贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干意见的通知》规定,本市契税适用税率为3%。
  《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
  上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局《关于调整本市普通住房标准的通知》规定,同时符合下列标准的,为普通住房:五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格:坐落于内环线以内的低于330万元/套,内环线与外环线之间的低于200万元/套,外环线以外的低于160万元/套。
  《上海市商品住宅维修基金管理办法》对首期维修基金的缴纳、账户的建立以及缴纳时限的规定一般是按如下标准执行的:
  首期维修基金的缴纳:新建商品住宅的房地产开发企业和购房人,应当按照下列标准缴纳首期维修基金:
  配备电梯的住宅,房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳;不配备电梯的住宅,房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。
  配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。
  发现质量问题应要求整改
  东方早报:
  “交钥匙”等于交房吗?
  赵亮波:
  “交钥匙”当然不等同于交房。房屋交付的标志要以房屋买卖合同的约定为准,可以是双方签署《房屋交接书》,也可以是“交钥匙”,或者两者兼具,抑或其他约定。无论何种约定,一旦实现交付标志,房屋毁损灭失的法律风险就将由购房人承担。
  东方早报:
  开发商逾期交房时怎么办?
  赵亮波:
  遇到开发商逾期交房的情况,应先发函责令开发商尽快履行交房义务,开发商仍然未能交房的,购房人可以根据房屋买卖合同约定的情形,选择解除合同并主张开发商赔偿,或要求开发商承担逾期交房的违约金或滞纳金。所有的过程尽量以书面形式予以固定,如果开发商作出解释或者说明的,也尽量要求开发商书面予以回复,确保整个过程保留充分有效的证据。有条件的情况下,应咨询律师根据实际情况确定具体操作步骤。
  东方早报:
  房屋出现质量问题该怎么办?
  赵亮波:
  如果在验房时就发现了质量问题,可拒绝签署交接书,并书面提出异议。对于非结构性瑕疵,要求开发商予以整改,并在整改后再办理交房手续。如果结构性瑕疵,可以要求开发商整改或者作出补偿,也可以选择解除合同。
  在开发商交房后,如果在保修期内出现质量问题,可以要求开发商进行维修,并承担维修期间对购房人造成的损失。如果开发商怠于维修的,可在书面要求开发商维修的合理期限届满后,自行安排维修并要求开发商承担维修所需费用以及维修期间对购房人造成的损失。
  东方早报:
  何时能够拿到房产证?
  赵亮波:
  购房人何时能够申办产证在房屋买卖合同中应有明确约定,一般在买卖合同约定的开发商与购房人签署《房屋交接书》后一定期限内(30日或60日等,以约定为准),由开发商和购房人共同申办产证,行政主管部门将在购房人递交申办材料后20日内完成审核,核发产证。如合同约定的期限内无法申办小产证的,购房人可以向开发商主张违约责任。
  东方早报:
  请的验房机构所出具的验房报告是否具有法律效力?
  赵亮波:
  从准确意义上来说:验房只是个咨询行为,验房机构出具的验房报告是一个技术咨询报告,并不具备法律效力。但是作为专业的验房机构(人员),验房公司(验房师)的验房结论是准确可靠的、有依据的,购房人可以据此结论与开发商做进一步交涉。但是需要提醒购房人,开发商未必会认可购房人单方委托专业机构所作出的验房报告,在此情况下,该验房报告未必能成为认定房屋存在质量瑕疵的依据,如果就此发生争议,购房人可以起诉至法院,在法院主持下选定验房机构再作验房报告,该报告可以作为法院认定房屋质量并就此判定开发商是否需要承担责任的依据。
  仅三成网友会请验房机构
  上海又一波交房潮来临,看着自己的辛苦积蓄换来的房子即将交付,但交房时应该注意些什么?在交房过程中可能遇到哪些问题?房屋出现问题该如何解决?对此,新浪乐居&东方早报联合展开调查。
  在房子交付中遇到过哪些问题的调查中,有36.7%受访者表示在交房过程中发现小区配套与购房者表述的不符,该选项最为突出。有三成(30%)的受访者表示在交房过程中发现房屋质量存在问题。另外,有13.3%的受访者表示遇到过逾期未交房的问题。还有6.7%的受访者表示存在面积与购买面积不相符的现象。只有13.3%的受访者在交房过程中没有遇到过任何问题。
  对于在交房时发生问题如何解决,有超过七成(73.3%)的受访者表示不了解该如何处理。16.7%的受访者表示了解该如何处理相关问题。仅一成(10%)的受访者表示等出现问题时再寻求法律帮助。
  当问及是否会请专业的验房机构协助检验房屋时,七成(70%)受访者表示不会,仅三成(30%)受访者愿意请专业的验房机构来检验房屋质量。
  链接
  验房需带的小工具:
  1个塑料洗脸盆用于验收下水管道(水量一定要大)
  1个小榔头用于验收房子墙体与地面是否空鼓
  1把塞尺用于测裂缝的宽度
  1把5米卷尺用于测量房子的净高(主要是收房时用)
  1个万用表用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
  1个计算器用于计算数据
  1支水笔用于签字
  1把扫帚用于打扫室内卫生
  1只小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。
  *正常验收房子时间一般持续2-3个钟头
  资料提供:新浪乐居
  冬季验房注意事项:
  1.房间里的墙面如果有凝结水露现象,说明墙面的保温层有问题。
  2.如果是精装修项目,冬季铺设木地板要适当留缝,有合理的空隙可以接受。
  3.门窗是热交换和热传导最活跃、最敏感的部位,因此,门窗和玻璃将直接影响房间的保温效果,冬季收房对检验门窗比较有利。
  4.由于冬季气温相对较低,在一定程度上掩盖了一些不良气味的产生,因此,在收房过程中,除了需要打开窗户透风来监测相应的污染源之外,还需要通过观察和咨询同区位住户了解空气污染程度。
  5.防水是否做过以及质量是冬季收房必须重视。在做完渗水实验后一定要将积水擦干,以免结冰。

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