解码2017:房企新一轮军备赛(转载)

  经历2016年房企融资规模高速增长、融资成本下降之后,2017年行业的融资情况不容乐观。
  同策咨询研究部总监张宏伟则认为,随着2017年第一季度多家房企完成发行第一期中期票据(7笔总额共计131亿元),3月融资总额有所提升。在境内房企发债环境仍不宽松的情况下,个别房企选择海外发债,而海外有担保优先票据的成本较低,无担保且评级一般的优先票据利率相对较高。在当前情况下,多数房企的融资额度、融资渠道都受到限制,除了境内银行贷款,中期票据和海外发债的市场化融资方式仍是房企融资的重要手段。
  流动性管理箭在弦上
  他指出,去年房企融资利率的下调,一方面是利率的下降趋势,另一方面是不同水平的信用评级证券的分化非常明显。主体信用较弱的房地产企业将面临更高的成本。
  房企近年来也开始尝试各类创新融资方式,较多试水的方向就是类REITs和CMBS。
  前述分析人士认为,中国推出REITs的考量,很大程度上是为了以风险收益作为对价的“股权”替代传统债务,打破地产融资的“刚兑”,为整体经济降杠杆,也降低金融风险。
  据同策咨询统计,自2014年4月,国内首单交易所类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”发行以来,截至2017年4月,共有25单类REITs及CMBS产品在交易所及机构间发行,累计发行规模753亿;其中REITs产品19单,规模455亿;CMBS产品6单,规模298亿。
  据业内人士分析,国内的类REITs,在很大程度上是主体信用维持的类债性产品,与海外标准化的权益类REITs有较大差异。这与国内投资人对“固定收益”的青睐,以及缺乏对房地产项目的专业判断有关,因此还是要抓主体信用,希望保固定收益。而国外REITs在本质上是一种“权益”,主要通过租金收益与资产增值来兑现权益的价值。REITs的“真”与“假”,关键在于资产到底是“真出表”还是“假出表”,产品的实质是“股”还是“债”。
  CMBS严格来说是对抵押贷款的证券化,其基础资产是分散化足够好的商业地产抵押贷款。通过产品分级和资产分散,来降低资产组合的整体风险。这就可以通过产品构造来降低违约风险,进而提高信用评级,降低资金成本。

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