2006,中国房事困局黑皮书(转贴)(转载)

2006,中国房事困局黑皮书
   当下,房子不仅成了事儿,而且成了天大的事儿。无论是平民百姓,还是政府官员,都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金,集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群,因而,时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
   之一房奴之困:房地产绑架了一个民族
   4月26日,北京万通集团董事长冯仑说了一句很经典的话:“成为房奴那是活该啊。”他说,解决住房的方式有很多种,可以租房等,如果不理性消费,买不起房的去买房,最后日子难过,那是活该。
   上世纪七十年代,埃及曾经出现了比我们目前还严重得多的住房危机,但是,埃及政府通过建卫星城经济型住宅、建青年公寓(租、售价格都比较低,以收回成本为原则)、低息贷款等措施,解决了这一问题。本着类似的思路,我国于1998年颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。然而,迄今为止,大部分地方走的却是只售不租的路线。房屋的供应结构就决定了,老百姓除了买房,并没有更好的选择。
   一对儿青年夫妻为了买房,往往是两个家庭共同出资缴纳首付,从事业心正强的青年到白发苍苍的老者,次第沦为房奴。在养老等社会保障体系尚且建立的情况下,当无数家庭被操纵房地产市场的既得利益集团敲骨吸髓,这些操劳了一生的人被彻底绑架,谁为他们的未来着想?
   在地方政府与开发商获取巨额暴利的背后,是一个被绑架的民族,是一个民族被压抑和摧残的创造力。纵观当今世界,哪一个民族像我们这样,为了住房而劳作?
   鼓吹住房升级的宣传对于青年人的误导作用是显而易见的。好男儿志在四方的观念影响了中国一代有一代人,但这一观念止于住房。当今主流的观念不断告诉年轻一代,拥有住房,才是最重要的。因而,许多月光一族将目光投向父母――这个操劳一生的群体还没能喘口气,又被迫替后辈们背上枷锁。这注定了一个群体的悲壮。
   内需是拉动经济发展的最持久最稳定的力量,然而,我国内需屡拉不动。为什么?老百姓被掏空了。去年5月,《福布斯》发布的“全球2005税务负担指数”报告显示,在全球52个国家和地区中,中国内地是全球税负第二重的地方,仅居于法国之后,也是亚洲税负最重的地区。问题是,世界上许多税负重的国家,纳税人都享受到了相应的服务,我们得到了什么?教育、医疗、养老、住房等带来的压力,无不由老百姓自己承担。
   而我们正好相反,除了沉重的税费,还有居高不下的教育费用、医疗费用。其中,住房更是犹如一个巨大的枷锁,既绑架了现实中的人,也绑架了人们的未来。人民银行曾作过一次“储蓄目的”的调查:居民储蓄的目的依次是攒教育费、养老、买房装修。此三项被媒体戏称为“新三座大山”。“新三座大山”上涨速度越快,人们对未来的担忧越沉重。尤其是在社会保障体系缺位或者不完善的情况下,人们会本能地将可能面对的风险放大。
   由于住房,原本温情的城市,正因为住房显出其冷酷的一面。在一座座高楼大厦建起来时,穷人被无情地赶出市中心,赶到交通不便的市郊,在事实上催生了“穷人区”和“富人区”的形成。为什么有车的富人非得住在拥挤而噪杂的市中心,却不愿意像外国人那样选择住在更宜居的郊外?住房观念的误导是一个重要因素,仇贫观念、财富炫耀观念大行其道也是重要因素。由于资本无所不能,由于财富可以呼风唤雨,穷人的利益被蔑视。在现实的中国,住在市中心的豪宅,代表着身份和财富。在这种标签下面,则是日渐对立的贫富群体,是可怕的社会隐患。
    房价连年暴涨,引起了中央的不安。2005年3月26日,国务院出台了调控楼市的“国八条”,但是,北京、广州、深圳等地的房价,逆势上涨,且以更快的速度上涨。首次楼市调控夭折,地方政府的抵制是主因。比如,一些城市施行购房入户政策,继续公开力挺房价。
    谁都清楚,对上阳奉阴违、对下百般糊弄、与开发商勾肩搭背的地方政府,在化解中央调控政策方面扮演了怎样的角色,但鲜有地方政府官员由于和中央调控政策背道而驰遭到问责。
    为了“呵护”房价更茁壮地上涨,中央许多住房政策被地方政府悬空或歪曲。比如,廉租房或经济适用房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%。韩国政府面对飞涨的房价,加大廉租房供应后,房价就应声而落。而我们的地方政府不愿意干这种触动自身利益的“傻事”。根据建设部的通报,我国尚有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。经济适用房的建设也持续走下坡路。
    除此之外,地方政府还有一系列严重的违规乃至违法行为。但是,这些违规很少遭到问责――郑州违法占地案件“集违反规划、非法批地、顶风作案、有禁不止四大特征于一身”,相关责任人也仅获党纪或行政处分――中央政策遭遇到了前所未有肠梗阻。追根溯源,在于,地方政府的财力残缺,事权和财权的不平衡,倘若堵住地方政府在房地产市场的“敛财”之路,它们容易陷入财政困境,导致上层问责地方政府的底气不足,而问责缺位,又纵容了地方政府更大胆更猖獗的违规、违法行为。
    财权划分明确了,事权却没有划分清楚,造成上下级政府间事权相互交叉,混淆不清。一些地方政府是光敛财不干实事儿。由于地方财政缺口大,地方政府不得不想办法,找门路。于是,房地产市场变成为地方政府眼中的一块肥肉。在房市中,地方政府的收入主要来源于两项:
    二是名目繁多的税费。税收不说,仅各种收费就非常惊人。据报道,在我国房地产开发过程中,各种收费项目多达100余种,有“头税轻,二税重,三税、四税要了命”的说法,所谓三税、四税指的就是各种收费。这些收费绝大部分是违规、违法征收的,地方政府向开发商征收,开发商再全部转嫁或者加倍转嫁到买房人身上。
    地方政府和地方政府官员,屡屡违规或违法,不仅不容易遭到问责,还能得到一系列的好处,他们违规、违法的冲动之强烈和持久可想而知。即使上层想严厉问责地方政府,他们马上就会打出财力残缺的旗号对中央进行要挟,而解决地方财力问题将牵涉到整个分税制度的设计和改革,绝非易事,这使得地方政府常能安全地逃过问责――至少也能为自己争取充足的“公关”时间。
    问题在于,这种状况持续下去,房地产泡沫的形成和突然破裂,就变得不可避免――那将是灾难性的后果。同时,地方政府为了增加收入,不惜违法征用土地,导致土地征用中的违法现象和权利寻租现象屡屡发生。耕地面积的大幅减少,正威胁我国粮食安全。据报道,我国耕地面积已经从1996年的19.51亿亩减少到2004年的18.37亿亩,8年间平均每年减少1425万亩。现在,我国人均耕地仅为1.41亩,只有世界人均水平的40%。
  之三,暴利之困:从权力二奶到大太太的开发商们
    人们通常所指的奸商,多是钻权力空子、钻市场空子的所谓“能人”。而开发商们则可以借助权力之手,直接操纵市场,他们实际上已经完成了从奸商到权商的转变――从权力的二奶转变成与权力共同分享利益和权力的大太太――权力在与开发商勾结的同时留下了诸多把柄,这使得开发商手中多了一只影响权力的遥控器,两者成了难以分割的连体儿:每个腐败官员的后面,都站着一个乃至一群暴富的开发商。
    房地产的利润率到底有多少?这个谜随着2005年福州市有关部门公布的商品房价格成本对照表而揭开:开发商的利润率平均约50%,最低的约为20%,最高的超过90%。考虑到有关部门的“难处”,开发商的实际利润率要远远高于这个公布出来的数据。另据曾经在中国建设银行总行从事过近10年投资研究工作的李清明估算:2004年,北京全市实现商品房销售额1249.1亿元,按20%的利润率计算,该产业一年的利润高达249.8亿元,不到两天就要催生一个亿万富翁。
    开发商们赚的钱从哪里来?自然从普通消费者手中来。需要强调的是,开发商的利润是在排除了地方政府所得利润之后的利润。《经济参考报》2005年12月26日的一篇文章披露,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%至40%左右。如果再加上占房地产价格20%至40%的土地费用,地方政府在房地产中的收入将近占到整个房地产价格的50%至80%。如果开发商们都赚钱赚得自己害怕,地方政府又赚了多少?
    其一,开发商可以从地方政府那里获取最直接最全面的信息,又可以同地方政府携手,对消费者封锁消息,乃至制造、散布虚假信息,给人们带来恐慌心理,制造繁荣假象,诱导人们加入购房队伍,最终弄假成真。开发商借助权力这只看得见的手,斩断了市场那只看不见的手。在房价飞涨的过程中,空置率却在直线上升,一个并非建立在市场有效需求之上的上涨行情能经久而不衰,这种奇特的景象,是用市场理论可以解释得了的吗?
    这种正面报道的目的是为了凸出有关部门依法行事的负责态度,然而,法律能容忍土地闲置长达8年以上时间吗?1994年7月公布的《城市房地产管理法》规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年3月底出台的“国八条”,都明确重申了这些规定。在法律已经作出严厉规定的情况下,土地为何还能够闲置长达8年以上?有关部门在这8年中干什么去了?这种失职行为该不该被问责?这种失职难道不是在为开发商们囤积居奇创造条件吗?
    在第一次房市调控夭折,第二次调控陷入困局的情况下,中央不得已敲山震虎,进行了反腐行动,此举立即对房市产生影响,房地产一反腐房价就止住了上涨的步伐,呈现下跌倾向,这恰恰直观地暴露出官员与房地产界勾结之深。
    房地产,这个连年入选暴利排行榜的行业,却连续在纳税排行榜上成为侏儒,这种鲜明的对比暴露出的不仅是开发商这个群体责任感的缺乏,也暴露出权力庇护的坚固。在权力的羽翼之下,开发商们偷逃税收乃是一种必然。2005年公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中,前300名内没有一家房地产企业,500强中也只有一家。在今年的纳税500强企业中,房地产企业的表现亦非常“谦卑”。据《时代潮》披露,约有90%的房地产企业存在涉税问题。南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示,被查的10家开发商竟然均存在偷漏税行为;山东在一次专项税收检查中发现,被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为。
    今年6月,有关官员表示,将对中小套型房屋项目进行限价开发,以遏制房价过快上涨,解决中低收入人群的买房问题。某开发商回应说:“可能房屋的质量无法得到很好的保证。”开发商等于把话挑明了:你限价,我就通过降低成本来提高利润,房屋质量自然也难以保障(《上海证券报》2006年6月27日),发出了赤裸裸的威胁。在房价飞涨,暴利丰厚的时候,不良开发商尚且偷工减料,在限价的政策背景下,他们会遵守起码的职业道德吗?
  之四,泡沫之困:脆弱的基础与可怖的隐患
   目前的房地产市场有没有泡沫?这个问题充满了争议。
   不妨与日本的情况作一下对比。20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励,致使房地产价格暴涨。在美、德、日本、法、英五国财长签订“广场协议”后,美元贬值,大量国际资本更是疯狂进入日本的房地产业,进一步推动了房价的上涨。到1989年,日本的地价市值总额已相当于整个美国地价总额的4倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,这与我们现在的情况何其相似!
   目前,有一种很极端的现象,无论哪位经济学家或研究者,只要一提出我国有产生房地产泡沫的风险,就立即被一些官员、学者嗤之以鼻,乃至群起而攻,有关我国房地产市场很健康的言论立即如蝉鸣一般地聒噪而起。面对凶猛上涨的房价,一切危险似乎都在被忽略。这种忽略比风险本身更令人担忧。房地产市场的风险有多大,仅从开发商“空手套白狼”的操作手法上就可以看出端倪。房地产开发商的资金,主要来源于五个方面:
   众所周知,中国开发商的自有资金严重不足,相当一部分来源于银行贷款。以上海为例,房产开发企业自有资金2001年为18.84%,2002年为17.53%,2003年为16.94%。直到2004年下半年,中央出台相关政策,房地产开发企业的自有资金比例才有所上升,但开发商高度依赖银行贷款维持发展的状况,并未有根本改善。中国人民银行的数据显示,2005年底我国房地产贷款达到3.07万亿元。开发商是珠光宝气环绕下的皮包商人,他们是嗜血的空手套白狼者。由于投入的自有资金少,开发商回笼资金的压力小,他们有充足的耐心和足够良好的心态去哄抬房价牟取暴利。
   2、预售款。
   3、垫资建设。在土建时,开发商让建筑承包商带资垫付,将成本转嫁给建筑承包商。
   5、社保等专项资金。
   据记者调查,在上海至少有十多个房地产企业向社保基金贷款,其中最为知名的,并已承认的瑞安集团,通过委托贷款的形式,获得15亿元社保资金。地产界估计,十几个房地产企业,如果以每个企业贷款五六亿元人民币计算,就可达百亿元之巨(《中国经营报》8月28日)。
   开发商是房市中最重要的一个主体,或说一个主导者,它们牟取巨额暴利的资本竟然绝大部分来源于金融机构和公众自身,对于这样一个空手套白狼者,它们会有责任感吗?无论辉煌与否,开发商们都能抽身而退,他们是最安全的既得利益者,问题是,一旦房地产泡沫破灭,不仅与房地产密切相关的57个产业遭到重创,中国金融将遭到灭顶之灾,也将给整个中国经济和公众的信心带来毁灭性打击。
   现在,金融机构无一不把房贷当成优质贷款,这只是房市虚假繁荣造成的一种错觉,一旦房市低迷,泡沫破灭,房贷还能“优质”下去吗?最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2005年1月1日实施,其中第六条规定,“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”一旦人们无法偿还贷款,银行将是何等的被动?它们是否还在梦想着由中央财政为其坏帐埋单,将由此造成的成本再次转嫁到纳税人身上?
  之五,信息之困:谁把公众逼成了待宰羔羊
   在信息不对称的市场,强者更强,弱者更弱,公众很容易成为待宰的羔羊。那么,到底谁剥夺了公众的知情权?
   比如房价成本的公开问题,其真正阻力在地方政府而非开发商,这是因为,在房地产市场中,建安成本、配套设施成本浮动不大,相对是透明的,最不透明的是与政府相关的环节。比如,政府转让土地的实际价格等等,公布成本等于告诉公众政府从中牟取了多少利润,很容易导致公众把对房价上涨的不满转嫁到政府身上。
   而且,公布房价成本将把地方政府在房市中违规乃至违法征收的各种税费大白于天下,这等于是政府自我举报,他们干吗?另外,权力寻租在房价成本中占有一定的比例,如果公布房价成本,不仅容易使官员过去的一些腐败行为露出马脚,也为权力继续寻租造成了极大的障碍,他们自然也不会干。显然,房地产信息不对称的困局,根源在地方政府。
   今年广东省“两会”期间,广东省人大代表朱列玉建议通过开发商公开房屋成本价、有关政府部门出台购房指导价和最高限价的方式来控制地产行业的暴利行为,建议政府要求开发商将房屋的成本价向全社会公开。这种呼吁代表了公众对房地产市场增加信息透明度的企盼。然而,此建议却被广东省建设厅全部“否决”,理由是:政府对市场定价过分干预,容易对市场经济规律造成破坏。
   作为房地产市场中的管理者,作为原本应为纳税人服务的机构,当政府处处以自身利益为出发点,房地产市场的信息怎么可能公开和透明呢?最起码,逐利的地方政府会本能地阻止相关信息的公开,尽管他们在高喊信息公开口号的时候,比谁都响亮。
   导致公众知情权被悬空的另一个责任人是“有关部门”,部门利益至上影响了他们的价值取向,背离了公共利益。比如空置率,国家统计局与建设部为了争夺房市中的话语权,在这一问题上一直打架。国家统计局认为,空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的部分,包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。而建设部则认为,竣工1年以内的作为待销商品房,1年以上3年以内的作为滞销商品房,3年以上才被作为空置积压房。
   既然空置率根本算不出来,公众又如何用这个至关重要的数据作为参照?更要命的是,空置率是中央出台调控政策,决定调控强度的重要依据,如果空置率模糊不清,决策层如何调控?有关部门为了掌握房市中的相关话语权,就是如此地置公共利益于不顾!
   搅乱房地产市场信息的自然少不了开发商。开发商通过与权利的勾结,掌握和垄断了相关信息,他们根据自身的价值取向决定哪些信息应该公布于众,哪些应该作为秘密守口如瓶。为了利益最大化,开发商们也不断通过散布虚假信息等手段,制造供不应求的假象,借助公众之手抬高房价。开发商这样前台操作信息,地方政府幕后跟着捞钱,这是令纳税人何等寒心的一幕!
   这些专家、学者似乎比二奶更钟情于开发商与腐败的官员,他们以近乎殉情的投入为既得利益集团鼓吹。这种靠出卖良知从既得利益集团手中获得施舍的的做法,成为房地产市场中的一大奇观。无论开发商们的观点多么荒唐,专家学者们都能为之找到理论基础,加以更具体更系统的阐述。房地产泡沫还没有破灭,一些专家学者道德的泡沫就已经破灭。
  之六,房价之困:我们住着世界上最贵的房子
   中国房价高不高?中国房价还有多大的上涨空间?这些问题是每个人都非常关心的。
   而且,中国住宅只有70年的居住权,相当于年折旧率1.4%,而许多国家居民购房在纳税之后享有对住宅永久的所有权。
   在一片喧嚣的房地产市场,牟利成为唯一重要的目的,一些贪得无厌的开发商在获取暴利的情况下,依然悄悄地干偷工减料的卑劣勾当。杭州爆出的用毛竹代替钢筋的事件,就很直观地说明了这一点。据《北京晨报》5月24日报道,杭州市余杭区人和家园的一位业主,因为装修砸开了卫生间的墙体过梁,他吃惊地发现:过梁上原本应该有两根起支撑作用的12毫米螺纹钢筋,竟然是两根毛竹!消息传开,业主们紧急查看自家房子,结果发现多处质量问题:混凝土浇筑的地板下全是建筑垃圾……
   那些鼓吹房价还要上涨多少倍的学者,依据的是我国GDP的高速增长,但是,GDP的增长并不意味着人们实际购房能力的同步增长。理由如下:
   第二,在个人财富增长的同时,负担也在加重。以教育费用为例,大学学费20年上涨25倍,高等教育属准公共产品,它的快速增长超出了许多普通家庭的承受能力,因教育返贫、因贫穷上不起学的情况并不鲜见。
   第四,GDP增长带来的财富,有一部分是被外资拿走了。举个简单的例子,据商务部副部长易小准透露,“2005年,中国出口总额的58%来自外商投资企业,外商投资企业的贸易顺差净值844亿美元,占中国贸易顺差总额的83%……如果扣除这一部分,中国的贸易顺差仅为175亿美元。”美国《纽约时报》记者戴维巴尔沃萨撰文指出:“看上去中国好像从贸易中获得了更大的回报,实际上真正的利润被美国等外国公司所得;没有留下全球化带来的利润。”(《上海证券报》10月13日)
   第六,我国人均GDP仅在世界上排名第110位,“还不是一个经济强国”,且财富高度集中在少数人手中,大多数人买不起住房,而富人又不可能将财富都用于买房,因而,购房能力被高估了。
   在大城市,房价上涨正在形成一种“挤出”效应:
   其二,房价上涨很容易抑制第三产业的发展。房价上涨,第三产业发展的租金提高,成本加大,将严重抑制第三产业的发展,拖经济发展的后腿,而第三产业的发展对经济增长的贡献,在当今是受到高度重视的,像美国的第三产业在经济中多占比例高达78%!
   遗憾的是,在以GDP考核政绩的机制下,在许多地方政府官员中,短视思维占据了主导。为了牟利,他们采取各种措施推动房价的上涨,甚至不惜引狼入室,与外商勾结,在房地产市场展开掠夺和蚕食,共同对本国纳税人敲骨吸髓。对非本国居民投资或购买本国房地产进行必要的限制是国际社会的通行做法。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》提供的信息,在其187个成员中有137个成员在交易或汇兑环节对非居民投资房地产加以管制。而我国却是全球为数不多的、对境外机构和个人投资国内房地产没有实质性限制的国家。
   房价上涨,不仅导致许多人买不起房,也促使地方政府为了牟利大肆违规出让土地,导致越来越多的良田被葬送,影响我国的粮食安全。近7年来,我国耕地减少了1亿亩,全国不少省份到2010年的非农建设规划用地指标已提前用完(新华网2004年10月10日),土地违法现象层出不穷。依照这种速度耗费土地,我们早晚有一天会把自己或我们的子孙后代逼上绝路。
   我们不能因为住进了梦想中的房子而葬送掉固有的家园!平抑房价,阻止房价的继续上涨,不仅是维护老百姓的利益,更是捍卫民族利益和对一国未来的拯救。

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